Le programme RAP pour l'achat d'une maison en détails


Certains acheteurs peuvent bénéficier d'avantages intéressants sur les plans fiscal et financier. C'est le cas notamment des acheteurs d'une première habitation qui utilisent leur REÉR comme mise de fonds et de ceux qui déménagent pour se rapprocher de leur lieu de travail ou d'études.

En cette époque de compressions budgétaires, les abris fiscaux se font de plus en plus rares et ceux qui restent ne semblent accessibles qu'aux plus fortunés d'entre nous. Or, il existe un abri fiscal dont tout contribuable admissible peut profiter : le Régime d'accession à la propriété (RAP). Instauré en 1992, le RAP a été prolongé indéfiniment, en février 1994, par le ministre des Finances. Cependant, comme les règles peuvent changer d'une année à l'autre, il est préférable de consulter la brochure de l'Agence des Douanes et du revenu du Canada « Régime d'accession à la propriété (RAP) » qui est révisée chaque année.

Pour profiter du RAP, il faut:

se qualifier comme acheteur d'une première habitation et conclure une entente écrite pour acheter une habitation admissible : maison unifamiliale, maison semi-détachée, maison en rangée, maison mobile, habitation en copropriété, appartement dans un duplex, un triplex un quadruplex ou un immeuble d'appartements.

vous ne devez pas avoir été propriétaire occupant durant les 5 dernière années.

Vous pouvez participer au RAP plus d'une fois dans votre vie, à condition d'avoir remboursé en entier votre retrait de REER antérieur.

Les sommes doivent être à l'intérieur du REER pendant au moins 90 jours.

Ne jamais aller chez le notaire plus de 30 jours avant la date du retrait.

Vous ne pouvez retirer des REER sur 2 années différentes, sinon les retraits faits la 2ième année deviennent imposables.

Avoir signé une promesse d'achat ou un contrat préliminaire (dans le cas d'une maison neuve).

Devenir propriétaire avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait au REER.

Si vous avez vécu avec un conjoint propriétaire, la décontamination fiscale a lieu 90 jours après la séparation de corps dans le cas des conjoints de fait, et au prononcé du divorce dans le cas des conjoints.

Si vous ne faites pas le remboursement exigible, vous devrez ajouter les sommes non contribuées à votre revenu imposable. Pas besoin d'attendre la retraite pour tirer profit de son REÉR En faisant sa déclaration de revenus, on se rend compte à quel point il est avantageux d'avoir un Régime enregistré d'épargne retraite (REÉR). Mais saviez-vous que votre REÉR peut devenir encore plus intéressant? En effet, vous pouvez utiliser, en tout ou en partie, l'argent qui s'y accumule à l'abri de l'impôt pour acheter une habitation, être enfin chez vous et faire un excellent placement. Vous pouvez retirer jusqu'à 25,000 $ Grâce au RAP, chaque contribuable peut retirer jusqu'à 25,000 $ de son REÉR sans payer d'impôt et utiliser cette somme comme mise de fonds à l'achat d'une première habitation. Si vous achetez une habitation avec votre conjoint, chacun de vous peut retirer jusqu'à 25,000 $ de ses REÉR respectifs.



C'est ce qui s'appelle tirer doublement profit d'un abri fiscal!

Vous avez 15 ans pour rembourser les montants retirés de votre REÉR Les montants que vous retirez de votre REÉR dans le cadre du RAP doivent être remboursés dans un délai de 15 ans maximum. Chaque année, vous devez donc rembourser 1/15e de la somme retirée. Tous les ans, Revenu Canada vous enverra un état de compte indiquant les versements que vous avez effectué, le solde qui reste à rembourser et le montant des versements que vous devez effectuer l'année suivante.

Vous pouvez profiter du RAP même si vous n'avez pas de REÉR. Si vous êtes admissible au REÉR, mais n'en avez pas profité (ou n'en avez pas profité pleinement) sachez qu'il n'est jamais trop tard pour bien faire. La loi vous permet en effet de rattraper le temps perdu et de verser dans un REÉR la portion non-utilisée des cotisations auxquelles vous aviez droit au cours des années précédentes.

Prenons le cas de Jean qui, en fonction de son revenu, a le droit de verser annuellement 5,000 $ dans un REÉR, mais ne l'a jamais fait. Or il voudrait bien acheter une habitation tout en profitant des avantages du RAP. Pas de problème! Il peut alors prendre 25,000 $ de ses économies (soit 5,000 $ pour chacune des cinq dernières années), verser cette somme dans un REÉR et profiter d'importantes réductions d'impôt. Il pourrait ensuite retirer cette somme de 25,000 $ de son REÉR, l'investir dans l'achat d'une habitation et rembourser cette somme au rythme de 1,666 $ par année. Si Jean n'a pas 25,000 $ (ou une somme moindre) à verser dans un REÉR, il serait avantageux pour lui d'emprunter cette somme. Et pour cause! Les intérêts qu'il aurait à payer pour son prêt seraient largement compensés par les déductions d'impôt dont il pourrait bénéficier.





Pas de REER? Pas de problème!

Vous pouvez profiter du RAP même si vous n'avez pas de REER ou que vous disposez de peu d'épargne. Pour ce faire, il suffit d'emprunter le montant correspondant à la cotisation maximale qui vous est permise et de le déposer dans un REER pour au moins 90 jours. Vous pourrez alors retirer cette somme de votre REER sans imposition et, ainsi, rembourser votre emprunt à votre institution financière. Pas de panique : vous avez 15 ans pour rembourser votre REER.

Pour avoir plus de détails concernant le programme RAP, Vous pouvez aussi consulter le lien de Revenu Québec au revenu.gouv.qc.ca ou consultez la brochure de l'Agence des Douanes et du revenu du Canada « Régime d'accession à la propriété (RAP) » qui est révisée chaque année.

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