Acheter une maison sans mise de fonds, avec zéro comptant... Possible?
ANDRÉ BOIVIN | MAISONSWEB.COM | 2018
Faire l'acquisition d'une propriété est un évènement important pour plusieurs, car sur le plan financier une maison est peut-être la grande dépense que feront ceux-ci dans toute leur existence. En plus d'être un engagement financier majeur, il faut aussi se familiariser avec plusieurs nouveaux termes et concepts. En principe, il faut avoir une mise de fonds minimale de 5% pour avoir l'aval d'une institution prêteuse pour l'achat d'une propriété. Cependant, il y a des manières pour celles-ci de vous prêter sans que vous n'ayez réellement à débourser au départ ce 5% de mise de fonds.
Avant octobre 2012, il était encore possible d’acheter une propriété sans mise de fonds. L’une des options les plus populaires pour le faire consistait à obtenir un prêt hypothécaire assorti d’une remise en argent de 5% de son institution financière. Cette remise en argent servait alors à constituer la mise de fonds.
Bien que ce type de prêt hypothécaire soit toujours offert, il est maintenant impossible d’utiliser la remise en argent accordée pour effectuer une mise de fonds.
Donc, doit-on dire qu’il est maintenant impossible de devenir propriétaire sans avoir le minmum de liquidités établi à 5% du coût d'achat? Non, mais il faudra toutefois emprunter la somme équivalante à la mise de fonds. Voici les options possibles:
Utiliser le prêt du programme RAP
Si vous possédez des sommes investies dans un régime enregistré d'épargne retraite, appelé communément REER, il est possible sous certaines conditions d'en retirer des montants pour les utiliser comme mise-de-fonds. C,est ce qu'on appelle Rapper.
Si vous n'avez pas de REER, il est possible d'emprunter pour insvestir dans ce véhicule d'épargne afin d'ensuite y retirer après certains délais les sommes investies afin de les utiliser pour faire l'achat d'une propriété. Il faut encore une fois bien valider les options et possibilités avec son institution finacière, afin de bien respecter les normes et délais.
Comme mentionné, Il y a des conditions à respecter pour effectuer une telle opération financière. Entre autres, le REER doit être créé depuis un minimum de 3 mois pour pouvoir l’utiliser comme mise de fonds, et il faudra être considéré comme acquéreur d’une première habitation, ou ne pas avoir été propriétaire depuis au moins 5 ans.
L’acheteur sera ensuite soumis aux obligations suivantes:
Rembourser son prêt REER, en remettant dans le REER la somme retirée dans les 15 années qui suivront, et ce sans obtenir de remboursement d’impôts. à défaut de le faire, 1/15ième de l'emprunt s'ajoutera à votre revenu brut de l,année pour laquelle vous n'aurez pas fait de remboursement.
Recevoir un don de la famille
L’option du don de la famille est fréquent et toujours popu;aire. Certaines institutions prêteuses exigeront cependant que ce don provienne des parents ou des enfants seulement. Bien que le don doit alors être inconditionnel et sans remboursement, à moins qu'il ne s'agisse d'une avance sur un futur héritage, certaines parties s'entendront ( en catimini ) afin que le "donateur" puisse revoir la couleur de son argent ultérieurement.
Obtenir un prêt / marge de crédit personnel et l'utiliser comme mise de fonds
Pour utiliser cette option, il faudra rencontrer un conseiller d'une institution financière afin de s’assurer de respecter les ratios d’endettement maximum permis, en calculant le paiement que vous devrez faire pour cette dette supplémentaire.
Comme cette option n’est pas offerte par tous les prêteurs, vous devrez vous informer auprès de votre caisse, votre banque, ou en rencontrant un courtier hypothécaire. Ceux-ci pourrons vous donner l'heure juste.
Au final, il faut retenir que quelque soit l'option qui sera choisie, il faudra posséder un bon dossier de crédit et un ratio d’endettement relativement bas. Si la dette de la mise de fonds s’ajoute à la dette hypothécaire, les prêteurs seront habituellement plus exigeants. Il est recommandé de prévoir quelle approche sera utilisée car des délais supplémentaires peuvent être occasionnés pour l’approbation d’une marge de crédit ou d’un prêt REER.
Donc, en résumé, si les critères pour se qualifier à un prêt hypothécaire se sont récemment resserrés au Canada, la mise de fonds minimale est quant à elle demeurée à 5%.
Malgré tout, pour plusieurs nouveaux acheteurs, la mise de fonds demeure un frein à leur projet de devenir propriétaires. Mais comme nous venons de le voir, il existe toutefois certains moyens d’acheter une maison sans mise de fonds. En effet, même si votre compte bancaire n’est pas tellement garni, certaines institutions financières vous guideront adéquatement. Il suffit de les consulter.
ANDRÉ BOIVIN | MAISONSWEB.COM | 2018
Le programme RAP: Modalités et fonctionnement!